Un proyecto ingresado en la Legislatura porteña propone modificar el plan urbanístico previsto para la ex playa ferroviaria de Palermo, vinculada a la línea San Martín. La iniciativa plantea incorporar al futuro parque público sectores del predio donde actualmente está previsto desarrollar edificaciones, restringiendo el loteo y priorizando la ampliación del espacio verde y la preservación de los antiguos galpones ferroviarios para usos educativos y culturales.
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El proyecto ingresado en la Legislatura porteña bajo el Expediente 540-P-2026, elaborado por el Arq. Osvaldo Guerrica Echevarría, presidente de la Asociación Amigos del Lago de Palermo (AALP), propone modificar el plan urbanístico previsto para la ex playa ferroviaria de Palermo, línea del FFCC San Martín.
La propuesta apunta a introducir cambios en el proyecto urbano que surgió del “Concurso Nacional para el Desarrollo del Plan Maestro – Playa Ferroviaria Palermo”, promovido en 2013 por la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) y organizado por la Sociedad Central de Arquitectos (SCA).
A continuación, el texto completo del Expediente 540-P-2026
Modifícase el proyecto urbanístico resultante del “CONCURSO NACIONAL PARA EL DESARROLLO DEL PLAN MAESTRO / Playa Ferroviaria Palermo» promovido por la Administración Nacional de la Seguridad Social -ANSES- y organizado por la Sociedad Central de Arquitectos -SCA- en enero de 2013
Artículo 1° – A partir de la situación existente de inicio de la aplicación del proyecto urbanístico resultante del «CONCURSO NACIONAL PARA EL DESARROLLO DEL PLAN MAESTRO / Playa Ferroviaria Palermo» y referido al sector de la ex Playa Ferroviaria de Palermo ubicado entre las calles Soler, Godoy Cruz, prolongación de la calle Costa Rica y Avenida Juan B. Justo, sólo se permitirá la siguiente apertura de calles:
1.a) Costa Rica entre la calle Godoy Cruz y la Avenida Juan B Justo.
1.b) Atacalco entre las calles María Teresa Ferrari y Costa Rica.
Art. 2° – Referido al sector de la ex Playa Ferroviaria de Palermo ubicado entre prolongación de la calle Costa Rica y las calles Godoy Cruz, Cnel. Niceto Vega y Avenida Juan B. Justo:
2.a) No se permitirá la apertura de calles internas.
2.b) No se admitirá loteo ni construcción alguna en el espacio comprendido entre las construcciones existentes y el viaducto ferroviario adyacente correspondiente a la Línea San Martín.
2.c) Se conservarán los galpones ferroviarios existentes.
Art. 3° – Aféctase a Distrito Urbanización Parque -UP- del Código Urbanístico los sectores libres dedicados a uso y utilidad pública comprendidos en los artículos 1° y 2° de la presente, constituyendo un único espacio verde público.
Art. 4° – Los galpones ferroviarios existentes serán destinados a fines educativos y culturales públicos administrados por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
Art. 5° – En los sectores enunciados en los artículos 1 ° y 2 ° de la presente, la zona del bajoviaducto ferroviario correspondientes a la Línea San Martín será considerada como extensión del Distrito UP adyacente y sólo se admitirán usos compatibles con él.
Art. 6°.- Aféctase a Distrito U, Urbanización Determinada del Código Urbanístico, número correlativo a designar, al desarrollo denominado «Polo Científico Tecnológico» Predio Ex Bodegas Giol y Ex Bodegas Santa Ana, ubicado sobre la calle Godoy Cruz entre Paraguay y Soler, que totaliza 8.657,57 m2 según convenio celebrado entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el Ministerio de Ciencia, Tecnología e Innovación Productiva el 30 de octubre de 2008, según ANEXO II de la presente.
Art. 7°.- Aféctase a Distrito Urbanización Parque -UP- del Código Urbanístico, al polígono delimitado por la calle Paraguay, deslinde con los edificios pertenecientes al Polo Científico Tecnológico correspondientes a la Ley N° 3146, calle Soler y la Avenida Juan B Justo, según ANEXO II de la presente.
Art. 8° – Encomiéndase al Poder Ejecutivo la adecuación de las Planchetas afectadas del Código Urbanístico.
Art. 9° – Publíquese y cúmplase con los artículos 89 y 90 de la Constitución de la CABA.
FUNDAMENTOS
Este proyecto refleja la necesidad urgente de nuevos espacios verdes públicos en la Comuna 14 –Palermo- y que, a su vez es también necesidad urgente para la Ciudad de Buenos Aires y sus eventuales visitantes. La cifra en CABA de la relación espacio verde / habitante apenas supera los 4 m2, no siendo real la cifra oficial que dice superar los 6 m2/hab. Este escenario se ve agravado por las enormes carencias del Gran Buenos Aires, donde esos valores sólo llegan a 1 m2/hab., situación que lleva a que muchos de sus habitantes concurran a la Ciudad en busca de estos preciosos espacios.
Además, el único sitio desde donde podría surgir un aumento significativo de los mismos son las tierras del domino público del Estado Nacional, o sea las ferroviarias y militares desactivadas más el ex Mercado de Hacienda. Con la transformación de todas ellas en espacio verde público, la Ciudad sólo llegaría a aumentar en aproximadamente 1 m2/hab. la cifra existente. Estos datos son los que tenemos que tomar como punto de partida para el tratamiento de este tema tan singular.
Volviendo a la ex Playa Ferroviaria de Palermo, es importante su consideración como un todo, no como una suma de fracciones aisladas con normativa propia que no tiene que ver con el resto.
Teniendo en cuenta que la superficie total de la ex Playa Ferroviaria Palermo es de 16,154 ha o sea 161.540 m2 (dato CoPUA 1999), debería tener 10,5 ha, o sea 105.000 m2 correspondientes al 65 % de «uso y utilidad pública» del total y 56.539 m2 correspondiente al 35% edificable -según el anterior CPU y el actual CUr-
En esta ex playa ferroviaria aparecen con normativa propia tres sectores «independientes»:
– La Ley Nº 3.146 -sancionada el 27/08/2009- que aprobó un Convenio entre Nación y Ciudad, norma el sector ubicado entre la Avenida Juan B Justo y las calles Paraguay, Godoy Cruz y Soler.
Incluye la obligación de cumplir con el CPU 3.1.2: “Proporción de terreno destinado a uso y utilidad pública” (65% uso y utilidad pública / 35% construible). La superficie de terreno utilizada para construir el Polo Científico Tecnológico -constituido por el Ministerio de Ciencia y Tecnología, el CONICET y otras dependencias complementarias- fueron los 8.657,57 m2 cedidos por el Estado Nacional para la obra según el Convenio. Se parquizaron aproximadamente 10.500 m2 -el «Parque de las Ciencias»- a los que debemos sumarles aproximadamente 2.500 m2 por la apertura de la calle Soler. Es decir que, sobre un total de (aprox.) 21.657,57 m2 de terreno, aprox. 13.000 m2 se dedicaron a «uso y utilidad pública». Lo prescripto en el CPU, significaban 14.077 m2.
El predio no se rezonificó ni, posteriormente, se transfirió su dominio a la Ciudad. De ahí la inclusión de los arts. 6° y 7° en esta propuesta integral sobre la ex Playa Ferroviaria Palermo.
– La Ley N° 4477 del año 2013 no toma en cuenta el sector descripto anteriormente y crea otros dos sectores:
1.- «NUEVO PALERMO I«
Denominado PALERMO GREEN posteriormente al Concurso ANSES – SCA de 2013. Sector ubicado entre la Av Juan B Justo y las calles Soler, Godoy Cruz y Cnel. Niceto Vega
Según ley N° 4477
Superficie edificable: 37.630 m2
Espacio Público a ceder: 69.884 m2
En esta fracción, a partir de 2019, se inician obras públicas en un sector de unos 5.000 m2, consistentes en la apertura de las calles Atacalco (entre Soler y M T Ferrari), Nicaragua (entre Godoy Cruz y Atacalco) y María Teresa Ferrari (entre Godoy Cruz y Atacalco) y la parquización de las parecelas adyacentes. En la apertura de las calles Nicaragua y María Teresa Ferrari sobre la calle Godoy Cruz se talaron y extrajeron cuatro ejemplares del arbolado de alineación de esta última, consistentes en plátanos de unos 150 (ciento cincuenta) años.
Además de lo antedicho, se avanzó en la construcción privada de un edificio -LUXURY HOMES- que ocupa aproximadamente, otros 4.000 m2 de terreno entre las calles Soler, Atacalco, Nicaragua y Godoy Cruz.
2.- NUEVO PALERMO II –Centro Comercial DISTRITO ARCOS- ubicado entre las Avdas. Juan B Justo y Santa Fe y las calles Godoy Cruz y Paraguay, obra iniciada con anterioridad, en diciembre de 2011:
Según planos de obra (sept. 2012)
- Superficie terreno 35.876,03 m2
- Superficie «libre» 17.259,00 m2
- Superficie edificada 18.617,00 m2
Según ley N° 4477 (enero 2013)
- Superficie terreno 35.876 m2
- a ceder espacio público» 23.319 m2
- superf. «edificable» 12.557 m2
La superficie «libre» dada por los planos de obra presentados ante el GCBA, es menor al 50% de la superficie total. Lo normado por la Ley N° 4477 para este sector (aprobada un año después de iniciada la obra), fija como «edificable» 12.557 m2 y como «A ceder Espacio Público» 23.319 m2.
Nunca se cumplió.
Además, de hecho, no existe ninguna superficie dedicada a «uso y utilidad pública», ya que esa «superficie libre» es la destinada a la circulación de los clientes o paseantes del shopping y permanece cerrada o abierta según sus horarios de funcionamiento. Como agravante, esa superficie «libre» ha sido disminuida prácticamente a la mitad por locales suplementarios consistentes en quioscos de diversos rubros y tamaños y sus respectivas expansiones.
Conclusión: Distrito Arcos se ha constituido en un verdadero enclave (x) donde no rige ninguna norma establecida en la Ciudad.
(x) Enclave: territorio o grupo poblacional geográficamente, políticamente o administrativamente distinto, que está totalmente rodeado por el territorio de otro estado o entidad.
Haciendo un sintético balance de las superficies expuestas anteriormente, resulta:
– Superficie total de la playa ferroviaria 161.540 m2
Uso y utilidad pública 65 % 105.000 m2
Construible 35 % 56.539 m2 (1)
– MinCyT / CONICET
Uso y utilidad pública 65 % (aprox.) 13.000 m2
Construido 35% 8.657 m2
– Nuevo Palermo I / Palermo Green
Uso y utilidad pública 65 % 69.884 m2
Construible 35 % 37.630 m2 (sobre 4.000 m2 de los cuales, ya está construido LUXURY HOMES)
– Nuevo Palermo II / Distrito Arcos
Uso y utilidad pública 0% 0 m2
Construido 100 % 35.876 m2
Superficies construidas y a construir
- – MinCyT – CONICET (construido) 8.657 m2
- – Nuevo Palermo I / Palermo Green (a construir) 37.630 m2
- – Nuevo Palermo II / Distrito Arcos (construido) 35.876 m2
- TOTAL 82.163 m2 (2)
Total construido y a construir: 82.163 m2 (2)
le restamos
Construible según superficie total de la Playa: 56.539 m2 (1)
EXCESO (se debería dejar de construir sobre) 25.624 m2 (3)
CONCLUSIÓN
– En Nuevo Palermo I / Palermo Green está previsto construir 37.630 m2
– Se debería dejar de construir sobre 25.624 m2 (3)
SÓLO SE DEBERÍA CONSTRUIR SOBRE 12.006 m2
sobre 4.000 m2 de los cuales, ya está construido LUXURY HOMES
Esta es la razón por la cual presento esta propuesta en la que se expresa que todo el sector de la ex Playa Ferroviaria Palermo comprendido entre las calles Costa Rica. Godoy Cruz, Cnel. Niceto Vega y la Av Juan BJusto, sea convertido íntegramente en espacio verde público, con la salvaguarda de reconvertir los viejos galpones ferroviarios en sitios educativos-culturales de acceso público y gratuito.